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-房東的房子被法拍 房客怎麼辦?
「租賃」,依民法第四百二十一條第一項所規定的意義,是指「當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約。」租賃契約的當事人,在契約訂定以後,出租人就有把出租的標的物提供給承租人使用、收益的義務;另一方面,有向他方也就是承租人收取租金的權利。承租人方面則有對租賃物使用、收益的權利;也有支付租金的義務。
契約的當事人雙方的權利、義務完全平等。法條中提到的「物」,包括了動產與不動產,動產的租賃,常見的情形,像租輛小客車來開、租本書來看。不動產的租賃,包括土地的租賃和房屋的租賃,最常見的則是房屋的租賃,由於不動產的價值較高,民法在租賃契約上作出一些不同於動產租賃的規定,用來顯突不動產租賃契約的簽訂,要特別慎重。像一般租賃契約,當事人雙方口頭說定,就可以成立。不動產的租賃,約定的租期如果超過一年者,依民法第四百二十二條的規定,要以字據訂立書面契約,才能生效。否則便成為不定期限的租賃。
房客所住的房屋,只是進入查封的程序,距離法院拍賣還有一段日子,這段期間內房東若把債務解決,強制執行的程序便告消失,一切都維持原狀,那就不用談了。萬一房屋被法院拍賣定板,房屋所有權移轉到新的所有權人手中,依民法第四百二十五條第一項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。」債務人的房屋被法院拍賣,一般的見解,是認為法院只是替債務人出賣,出賣人仍舊是欠債的債務人,所以法拍屋也有這法條的適用。
也就是說,出租給房客的出租人,雖然房屋被拍賣已經不是屋主,原先他所簽訂的房屋租賃契約,由於法律的規定,還是繼續有效。向法院拍得的新所有權人,要繼受前業主所簽訂的租賃契約產生的一切權利與義務。